Bilgi Konuları

Konut Kredisi İle Ev Alacakların Bilmesi Gerekenler 

Öncelikle kredi çekeceğiniz bankayı çok iyi belirlemeniz gerekiyor.

Genelde maaş müşterisi olduğunuz bankalar size daha uygun teklif verecektir. 

İnternette gördüğünüz kredi hesaplama tablolarına bakarak hesap yapmayın. Çoğu banka internet sitesinde ki kredi faizlerini günü gününe güncellemiyor.

Faiz oranlarına bakıp hemen karar vermeyin, her zaman önemli olan toplam maliyettir.

Faiz oranlarının haricinde : 

  • Komisyon
  • İstihbarat ücreti 
  • Dosya masrafı 
  • Sigorta ücretleri
  • Ekspertiz ücreti
  • İpotek tesis ücreti 
  • Fek yazısı ücreti 
  • Erken Ödeme Cezası
  • Hesap İşletim ve Ekstre Gönderim Ücretleri

bazı bankalar bu ücretlerin hepsini alırken bazı bankalar hepsini almamakta..

Aylık faiz oranı ile hesap yapmak yerine yıllık faiz oranını hesaplayın. 

Türkiye de, konut kredisi çekerken zorunlu olan tek sigorta, deprem sigortasıdır. Onun haricinde ki sigortalar kesinlikle zorunlu değildir. Ancak bankaların kendi politikaları gereği belirledikleri sigortalar vardır.

Örnek : Ev Yangın sigortası , bu sigortayı yapmazsanız bazı bankalar size kredi vermez. Bunu bankalara özelikle sorun.

Sözleşmeyi okuyun. Maalesef hepimiz sözleşmeyi okumadan imzalıyoruz. Fakat bunu okumanız, size çektiğiniz kredi sözleşmesi hakkında tüm bilgileri verecektir. Bu sayede sürprizlerle karşılaşmış olmazsınız. ( Örnek açılan ekstra banka kartları , fek yazısı ücreti gibi ) 

Ödeme planı ve diğer belgelerinizi saklayın. Karşı taraf banka da olsa, ilerde yaşayabileceğiniz bir sorunda bu belgeleri almak isterseniz, hepsi için ayrı ayrı ücret vermek zorundasınız. 

Kredi taksitlerini hesaplarken mantıklı olun. Ödeme gücünüze göre kredi çekin, Türkiye’de her gün kredi borcunu ödeyemediği için icralık olan insanlar var. 

Bazı bankaları gelirinize inandırmalısınız, şimdiki ve önceki iş yerinizde istikrarlı bir çalışan olduğunuzu ve gelirinizin mevsimsel dalgalanmalardan etkilenmediğini bilmek isterler. 

Mümkün olduğunca fazla banka ile görüşün. Her görüşme sonrasında pazarlık kabiliyetiniz artacaktır.

 

Kat Karşılığı İnşaat Hakkı Nedir?

Gayrimenkul sahibi sözleşmeyle şartları belirlenerek yapılacak inşaattan 
kendisine verilecek kısımlara karşılık taşınmazının belirli bir hissesini 
müteahhitte devretmeyi, buna karşılık müteahhittin de devralacağı hisseye 
karşılık bedel ödemeyip, yapılacak inşaatın belli bir kısmını arsa sahibine 
vermeyi taahhüt ettiği bir anlaşmadır.

Bu sözleşmeyi düzenleme yetkisi satış vaadinde olduğu gibi noterlere verilmiştir.
Şahsi haklara ilişkin sözleşmeler noterler tarafından, ayni haklara ilişkin sözleşmeler
Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından düzenlenir. Söz konusu sözleşmenin tapu kütüğüne
şerhi gereklidir. Şerh edilen sözleşmede süre belirtilmişse, sürenin sonunda taşınmaz
maliki şerhin terkinini talep edebilir. İnşaat bittiğinde müteahhit sözleşmede belirtilen
kısımların kendi adına tescilini doğrudan isteyemez. Bu durumda Tapu Sicil Müdürlüğüne
düzenlenecek kat karşılığı temlik resmi senedinin arsa sahibi ve müteahhit tarafından
imzalanması gerekir.

İmar Kanununa göre yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren 2 yıldır.
Bu süre zarfında yapıya başlanmadığı veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun 
beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda 
inşaat projesinin onayının yenilenmesi gerekir.

 

Vefa Hakkı ( Geri Alım Hakkı ) Nedir ?

Kısaca, mirasçıları yani hak sahiplerini gösteren belgedir diyebiliriz. 

Veraset ilamı, bir kişinin vefatı halinde, murisin ( vefat eden kişi )  mirasçılarını ve miras üzerindeki hakların kimlere hangi oranda ait olduğunu gösteren belgedir. Medeni kanunda Mirasçılık Belgesi olarak geçer.  

Vefat eden kişi/kişilerin eş, çocuk veya yakınları yasal varisleri yani mirasçılarıdır.

Veraset ilamında mirasçıların hak oranları çok önemlidir. Ölen kişinin tapu taşınmaz gayrimenkulleri ve bankalarda ki paraları bu oranlara göre paylaştırılır. 

Genelde kişinin vefatından sonra bankalar gezilerek hesabı olup olmadığı kontrol edilir. 

Veraset İlamı Nasıl Çıkartılır? 

Veraset ilamı, Sulh mahkemelerinden ya da noterden alınabilir. Bu belgeyi almak için dilekçe yazılır.

Veraset İlamı İçin Neler Gereklidir? 

- Veraset İlamı Dilekçesi

- Nüfus Kayıt Örneği

- Ölüm Belgesi 

Veraset ilamında borçların da mirasçılara intikal ettiği unutulmamalıdır.

 

Emlak ve Gayrimenkul Konularında Malik Nedir?

Bu yazımızda malik nedir, malik kimdir ve malik kime denir sorusunun cevabını vereceğiz.

Malik kelime manası olarak, söz konusu maddeyi elinde bulunduran kişi ve mal sahibi için kullanılır.

Gayrimenkul sektöründe maliklik ;

  • Tapuda tescil,
  • Miras yoluyla,
  • İstimlak yoluyla,
  • İcra yoluyla geçmesi

gibi durumlarda kazanılır.

Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Medeni Kanunun 685. maddesiyle Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.

4721 sayılı Kanunun 683. maddesinin ilk fıkrasına göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

 

Miri Arazi Nedir ve Ne Demektir ?

Devlete ait olan arazilerdir. Yani hazine arazilerine denilir. Kuru mülkiyeti devlete ait iken, intifa hakkı başkalarına ihale edilmiş olabilir. Bu araziler fethedildikten sonra tahrir defterine kayıt edilir. Bu Fethedilen Toprağın mülkiyeti devlete ait olup devlet belli hizmet ve görevler karşılığında bu toprağı halkına verilmesi ve toprak verilen kişinin bir nevi kiracı durumunda olması. Bu toprağı kullanan kişi satamaz veya çocuklarına miras bırakamaz.

 

 

Kök Tapu Nedir ?

Tapu, tapu müdürlükleri tarafından verilen, arazi / ev vb. yapılar ve malikleri ile ilgili detaylı bilgileri gösteren resmi bir belgedir. Bu belge “Tapu Senedi” olarak da bilinmektedir.

Tapu , “Tapuk” kelimesinden türetilen ve güven manasına gelen bir kelimedir.

Bazı tapular kök tapu olarak isimlendirilmektedir. Kök tapu denen belgeler nelerdir?

Kök tapu, tapulara esas olarak kullanılan ve Cumhuriyet dönemi öncesine dayanan tapu kayıtlarıdır. Kök Tapular aslında herkesin bildiği Osmanlı Tapularıdır. Bu tapular elimizde bulunan tapuların oluşmasında kaynak olarak kullanılan belgelerdir.

Kök tapulara ve içlerinde bulunan bilgilere ulaşmak her zaman mümkün olmamaktadır. Bu bilgilere ulaşmak için Tapu müdürlükleri ve eski Osmanlı Arşivleri kullanılabilir.

 

Gayrimenkulün Satılması Halinde Kiracının Durumu

Herhangi bir gayrimenkulün satın alınması halinde, eski kiracı ile yapılmış kontrat yeni malik içinde aynı şartlarla geçerlidir.

Gayrimenkul kendi kullanımı, ihtiyacı nedeniyle satın alan kişi satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bir ihbarda bulunarak, söz konusu gayrimenkul kullanma ihtiyacı nedeniyle satın aldığını, kontratın bu nedenle yenilenmeyeceğini kira bedellerinin yatacağını yeni banka hesap numarasını ve tahliye edilmesini talep eder.

Hangisi lehine ise kontrat süresinin bitimini veya 6 aylık süreyi bekleyerek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açar. Mahkeme tarafından kanıtlanması, bu emsalde başka bir gayrimenkulün bulunmaması gibi haller aranır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen gayrimenkul 3 yıl boyunca yeniden kiralanamaz.

Taşınmazı iktisap eden, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma konusunda seçimlik hakka sahiptir. İsterse iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihbarname tebliğ ettirip altı ayın sonunda dava açabilir. İsterse önceki malik ile kiracı arasında düzenlenen akde göre bir ay içinde ya da önceden ihtar göndermişse dönem sonuna kadar tahliye davası açabilir.

İcra Takibinin Tarafları

İcra takiplerinde alacaklı ve borçlu olmak üzere iki taraf vardır.

Bir icra takibinde taraflarla ilgili olarak ;

     Kimler taraf olabilir (Taraf ehliyeti)

  • Gerçek kişiler
  • Tüzel kişiler
  • Kat mülkiyetine tabi konularda, kat maliklerine istinaden yönetici
  • Borçlunun vefatı halinde kanuni mirasçıları

      Kimler icra takibini yürütebilir(Takip ehliyeti)

  • Taraf olarak gösterilen kişi gerçekten o takip ile ilgili midir?
  • İşini takip edemeyen veya etmek istemeyen taraf adına kimler icra takibi yapabilir.

Takip Yolları 

     İlamsız İcra :

  • Genel haciz yolu
  • Kambiyo senetlerine mahsus
  • Kiralar hakkında
  • Rehinin paraya çevrilmesi

      İlamlı İcra :

  • Para alacakları
  • Para dışındaki ilamların icrası
  • Rehinin paraya çevrilmesi

      İcra Takibinin Aşamaları :

  • Alacaklının talebi
  • Ödeme emri(icra emri tebliği)
  • Borçlunun itirazı
  • İtirazın iptali(kaldırılması)
  • Takibin kesinleşmesi
  • Haciz
  • Satış
  • Paraların paylaştırılması
  • Aciz vesikası

 

Taksim Nedir ve Taksim İçin Hangi Belgeler Gerekir ?

Taksim Nedir ?

Taksim kısaca, ortak mülkiyet olan gayrimenkullerin ortakların arasında paylaşılmasına denir.

Paylaşım sonucunda ortakların arasındaki mülk ortaklığı sona erer ve her ortak kendisine düşen pay üzerinde kişisel mülkiyet hakkına sahip olur. Taksim işlemi sonunda her ortağa bir taşınmaz düşmesi gerekir.

Rızai Taksim Nedir ?

          Rızai Taksim, tarafların kendilerinin anlaşarak yaptığı Taksime denir.

Kazai Taksim Nedir ?

           Kazai Taksim, tarafların kendi aralarında anlaşamadığı durumlarda Yargıç kararıyla yapılan taksimdir.

Taksim İçin Hangi Belgeler Gerekir ?

  • Taksim işlemi yapılacak gayrimenkullerin tapu senetleri
  • Gayrimenkul ortaklarının ya da temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
  • Ortaların ( Maliklerin ) 2şer adet fotoğrafları ( son 6 ay içerisinde çekilmiş olmalı )
  • Ortaklar adına temsil söz konusu ise, temsili belirten belge
  • Noter tarafından düzenlenmiş fotoğraflı ve onaylı Taksim Sözleşmesi. Sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her mirasçı kendisine düşen gayrimenkulün tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yok ise, bu mümkün olmadığı takdirde mahkeme kararı gerekmektedir.
  • İlgili belediyeden alınan Emlak Beyan değerini gösteren belge
  • Bina niteliği olan gayrimenkuller için zorunlu deprem sigortası

Taksim İşlemi Ücreti / Mali Yönü Nedir ?

     Gayrimenkullerin ilgili belediye tarafından bildirilen emlak beyanı değerinden az olmamak koşuluyla beyan değeri üzerinden :

  • 3/a göre , terekeye dahil gayrimenkullerin kanuni ve atanmış mirasçılar arasında aynen veya ifrazen yapılacak taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 22.77
  • 6/a göre , taksim işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden binde 11.38
  • 6/b göre , İmar Parselasyon planları uygulama sonucu uygulanan parsellerin pay sahipleri arasında rızaen ya da hükmen taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 11.38
  • 6/c göre , yukarda yazılanlar dışında kalan ve müşterek mülkiyete konu olanların rızaen yada hükmen pay sahipleri arasında aynen yada ifrazen taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 4.55

 

Hacizli Tapu Sorgulama !

Bir gayrimenkul satın alınmak istediğinde bazı araştırmalar yapılmalıdır. Bu araştırmalardan biri de Tapunun hacizli olup olmadığıdır. Haciz, borçlu kişilerden borçlarını tahsil etmek için başlatılan bir işlemdir.

İcra ve İflas kanunu gereğince başlatılan Haciz işlemleri, alacaklıların borçludan borçlarını tahsil etmek için kullanılır.

Haciz durumunda, İcra Müdürlüğü borçlunun taşınmaz mallarına haciz koyarak, koyulan hacizleri Tapunun şerh bölümüne işleyebilir. Alacaklı taşınmaz malların 1 yıl içerisinde satılarak borcun ödenmesini isteyebilir.

Hacizli Tapu Sorgulama herhangi bir tapunun haciz durumunu sorgulamak için

  • Tapu Müdürlüğüne giderek
  • turkiye.gov.tr sitesine girerek

öğrenilebilir.